Blocurile noi trimit cartierele de vile in provincie

Cererea mare de locuinte noi a atras numerosi investitori catre sectorul imobiliar. Deja se poate vorbi despre o impartire clara in piata: cei care vor sa locuiasca in oras au ca alternativa blocul, in vreme ce cartierele de vile se construiesc in comunele limitrofe.

Preturile terenurilor au crescut constant in ultimii ani. Au simtit-o romanii care doreau sa-si cumpere o parcela pentru a-si construi o casa. O simt insa din plin si investitorii. Cei care planuiau sa construiasca ansambluri rezidentiale de vile in Bucuresti sau in alte orase importante au fost nevoiti sa-si schimbe planurile.

Asta este principala explicatie pentru modul in care evolueaza piata imobiliara. Pina in urma cu citiva ani, proiectele imobiliare ofereau spre vinzare vile. Scumpirea terenurilor si cererea foarte mare de locuinte noi de pe piata i-au determinat pe investitori sa se gindeasca la ansambluri de blocuri noi.

Cei care vor sa achizitioneze o vila la cheie trebuie sa fie pregatiti sa se mute in afara orasului.

Cine cere

Locuintele construite inainte de 1989 sint considerate de unii ca fiind imbatrinite, inestetice si cu un grad scazut de confort. Astfel, cei dispusi sa plateasca ceva mai mult pentru o locuinta noua, spatioasa si confortabila sint aceia care rasfoiesc ofertele dezvoltatorilor de proiecte imobiliare.

Conform unui studiu Eurisko, spatiile rezidentiale noi destinate vinzarii au drept tinta patru categorii sociale.

Prima este constituita din cei din clasa de mijloc, care au acces la venituri mai mari sau la credite ipotecare, si reprezinta 75% din cerere.

Cea de-a doua este constituita din micii investitori, care cumpara o casa in scopul de a obtine profit din proprietati imobiliare, si reprezinta 15% din cerere, cea de a treia categorie este reprezentata de clasa de top, circa 7% din cerere, iar cea de a patra categorie este constituita din angajatii ambasadelor si companiilor multinationale - aproximativ 3% din cerere.

Vechi si noi

Analistii imobiliari spun ca piata spatiilor rezidentiale de tip vile si case este segmentata pe doua categorii: prima este formata din casele vechi aflate in zone rezidentiale prestigioase, cum ar fi Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Cotroceni), si cea de a doua categorie este formata din constructiile noi, aflate in zone rezidentiale in curs de dezvoltare.

Daca in ceea ce priveste casele vechi oferta este constituita din casele construite in anii ’30, cele noi au devenit alternativa la acestea. Chiar daca in urma cu patru-cinci ani constructiile noi din afara Bucurestiului erau considerate locuinte de lux, acestea s-au transformat treptat in vile ce se adreseaza unei cereri care este constituita din ce in ce mai multe categorii sociale.

Conform unui studiu Colliers, „piata vilelor a asistat la o crestere a ofertei in 2005, un numar de complexuri de dimensiuni mari oferind vile pentru clasa medie fiind in constructie sau in plan in partea de nord si in zonele limitrofe orasului, acolo unde pretul terenurilor este inca accesibil pentru acest tip de proiecte“.

Fuga de centru

Zona centrala pare prohibita pentru dezvoltatorii de proiecte imobiliare care ofera locuinte unifamiliale. Explicatia este simpla.

„Cine da bani pe un teren amplasat in mijlocul Capitalei prefera sa profite cit mai mult de el printr-o constructie cit mai inalta, astfel incit sa poata avea profit in pofida pretului ridicat pe care l-a platit“, spune Rasvan Dragomirescu, Project Manager in cadrul departamentului de vinzari rezidentiale al Eurisko. Profitul este motivul principal al acestei orientari a investitorilor.

„In principal, discutia se poarta din punctul de vedere al randamentului investitiei si, secundar, se iau in calcul factori importanti, precum nevoia de intimitate si spatii verzi largi, sau aspecte problematice, precum gradul de poluare fonica si a mediului inconjurator in interiorul spatiului urban.

Din cauza preturilor in continua crestere a terenurilor aflate in locatii centrale, pentru un randament maxim al investitiei in acord cu procentul de ocupare si coeficientul de utilizare a terenului, se opteaza, in majoritatea cazurilor, pentru dezvoltarea de cladiri cu un regim de inaltime mare“, spune si Claudia Dascalescu, Senior Consultant in cadrul departamentului rezidential al DTZ

Echinox. Astfel, deja se contureaza principalele zone in care se vor construi cartiere de vile.

Loc de casa

Specialistii apreciaza ca zona de nord ramine inca preferata investitorilor in astfel de proiecte, chiar daca nu mai este vorba neaparat despre terenurile din interiorul orasului. „Locatiile cele mai potrivite pentru construirea de vile sint cele din imediata apropiere a orasului, preferabil in zonele deja cu specific rezidential.

Facilitatile care favorizeaza o ampla dezvoltare rezidentiala a unei zone sint vecinatatea cu un lac, cu o padure, accesul facil la autostrada si la zona centrala a orasului“, spune Claudia Dascalescu. Unul dintre criteriile care influenteaza decisiv amplasarea viitorului cartier este pretul cerut pentru teren.

„Tendinta este de a construi cartiere de vile in zonele unde pretul terenului se mentine inca la cote scazute, comparativ cu cartierele importante din Bucuresti. Astfel, dezvoltatorii s-au indreptat catre destinatii din afara Capitalei, spre comune precum Corbeanca, Balotesti, de unde se poate ajunge usor la serviciu si inapoi“, spune Rasvan Dragomirescu.

Concurenta pentru nord

Sudul nu este inca o zona catre care cei care dezvolta ansambluri rezidentiale se uita insistent, dar se considera ca situatia se va schimba in perioada urmatoare.

„Toate zonele sint intr-un fel dezavantajate fata de nord. Dezvoltarea accentuata catre zona de nord s-a observat in toate tarile europene. Zona de sud a Bucurestiului nu este o zona cu specific rezidential, ci industrial. Din cauza unei mai mari poluari este o arie mai ieftina, unde s-au dezvoltat mai mult cartiere muncitoresti. Desigur, asta nu inseamna ca nu se va construi nimic inspre sud.

Nevoia de locuinte este permanenta. Alte zone de sud cautate sint Cernica si Branesti. Zona de sud este o zona in principal de blocuri. Exceptie face Popesti-Leordeni, unde exista un numar mai ridicat de case“, spune Robert Teodorescu, directorului departamentului de vinzari rezidentiale al companiei Regatta.

Acesta considera totusi ca zonele cele mai vizate pentru dezvoltarile rezidentiale, atit ansambluri, cit si constructii in regie proprie, sint Iancu Nicolae, Ionescu Sisesti, Otopeni sau Corbeanca.
Integral in Cotidianul

Cotidianul, 18 sep 2006